일원우성7차 가치 정리

정보를 얻을 때는 발품도 중요하지만 손품(온라인을 통해 정보를 얻는 과정)이 무엇보다 중요합니다. 모든 정보는 공개되어 있지만, 방대한 정보 속에서 필요한 것을 가려내고 체계화하여 사용해야지만, 현장에서 기회를 발견할 수 있는데요.

 

 

일원우성7차는 강남과 반포에 이어서 강남 접근성이 우수한 재건축 지역에 위치하고 있습니다. 현재 30평대 기준으로 시장가치가 11억에 달하고 잇습니다. 그리고 이런 소식은 언론을 통해 더 크게 확산되고 있는데요. 그 첫번째 이유는 대치동 학여울역과 1정거장 다음역인 대청역에 바로 인접해 있기 때문입니다. 이곳에는 3개의 개발 물건들이 포진하고 있습니다.

한신과 현대4차와의 공동개발?

지난 6월에는 개포한신아파트가 단독개발을 추진한다는 계획이 알려졌습니다. 기존에는 일원우성7차와 현대4차와 함께 공동개발을 통해 규모를 확장하여 가치를 높이려는 시도를 해왔었는데요. 이유는 단순하게 이권의 충돌이라고 볼 수 있겠습니다. 다른 연유도 있겠지만, 재건축의 불발은 결국 재무적 이해관계가 충돌하는 것이 핵심사유입니다. 

 

이곳을 제외한 2곳의 세대 수는 약 1000세대 규모로 전체의 대부분을 차지하고 있습니다. 한신의 경우에는 380여 세대입니다. 그리고, 역과의 입지상 우성아파트가 가장 뛰어나기 때문에 큰 영향은 없을 것으로 보입니다. 용적률은 현대가 199%, 한신이 179%, 일원우성7차가 157.72%입니다. 가장 사업성이 좋을 것으로 보이는데요. 

 

핵심지(삼성역,대치동)과의 접근성

요즘 추세는 여러주택을 보유하지 않고 똘똘한 1개를 소유하자입니다. 이런 트렌드는 인구수 감소와 정부정책으로 인한 것으로 보입니다. 그래서 인지 서울2030플랜을 근거로 하여 서울의 집값은 계속 상승중입니다. 다른 곳은 이미 미분양과 수요감소가 뚜렷하게 진행중인데 말이죠. 당분간 핵심지역일수록 이런 상승현상이 계속될 것으로 보입니다.

 

이런 시점에서 중요한 접근방식은 경기사이클과 현상에 집중하는 것입니다. 부동산 시장은 2006년 고점에서 하락을 시작하여 2013년도까지 하락세에 있다가 2017년들어서 가장 큰 폭으로 시세를 회복한 시점입니다. 향후 이런 현상이 이어질지는 모르겠지만, 적어도 정부에서 지정한 핵심도심지의 경우에는 추세가 이어질 확률이 높아보입니다.

 

 

가장 근접한 지역은 삼성역

 

 일원우성7차의 가치를 높여주는 이유는 삼성역과의 접근성입니다. 삼성역은 2030플랜의 강남지역의 핵심지입니다. 광역도시철도와 한전부지개발 잠실과 강남역을 이어주는 요충지이기 때문인데요. 결국 핵심은 더 많은 일자리가 창출되기 때문에 이 주변의 주택과 상업지역모두 가치가 상승할 가능성이 높은것입니다. 현재 주거지역기준으로 지분면적 1평당 1억이 넘습니다. 

역세권의 입지 가치

 

보통 역세권은 집에서 10분거리에 있는 것을 말합니다. 이곳은 대청역과 183m 정도에 위치하고 있고, 3호선으로, 교대를 통해 강남으로 이동하거나, 종로역을 통해 광화문에 접근하기가 편리합니다. 테헤란로나 왕십리로 이동하는 분들은 약 460m정도 거리에 위치한 대모산입구역을 이용할 수 있습니다. 또한 삼성역까지는 버스로 20분안쪽으로 이동이 가능합니다. 이런 편의성은 결국 인접한 개포동단지와 쌍용아파트와 같은 대치동과 가격 탄력성이 높다고 볼 수 있겠습니다.

 

 

생각보다 긴 완공여정

 

재건축지역은 재개발보다는 신속하게 사업이 추진이 가능합니다. 하지만, 정부정책으로 인해 사업성이 떨어진다는 시점에서는 생각보다 장기화가 될 수 있습니다. 일원우성7차는 대치동이나 개포동과 마찬가지로, 매매와 전세간의 갭이 상당히 큰 편에 속합니다. 전세가율이 50% 미만 수준이기 때문에 10억짜리를 구매하면서 유지해야하는 비용이 5억이 넘게 됩니다. 만약 사업여건 회복시점이 향후 5년이상 길어지게 된다면 그만큼 이자비용을 고려하여 접근을 해야 하겠습니다. 

 

손바꿈도 중요하다.

추진기간이 단축되기 위해서는 현재 소유주들의 연령대와 성향이 참 중요합니다. 특히, 노인층이 많은 경우에는 반대가 많아서 단계별로 추진력이 점차 떨어지게 되어, 전체기간이 늘어지는 경우가 많습니다. 그래서, 투자성향으로 들어온 소유자 비중이 높을 수록 사업속도는 더 빨라지게 됩니다. 이런 부분은 중개소를 통해 파악하는 것이 시간을 절약시켜 줍니다.

마지막으로 이런 지역에 진입할 때는 감정평가에 따른 보상금액 및 물건에 대한 분석이 필요합니다. 주변 사례를 분석하고, 시공사를 고려하여 예상되는 보상금과 입주시 프리미엄 등을 계산해봐야 합니다. 이런 정보는 여러 카페에 올려진 양식들을 참고하여 내가 보유한 정보로 변환하여 사용할 수 있습니다. 

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