방배서리풀이편한세상 입지분석

최근 장기간 묵혀두었던 서리플 터널공사가 시작되면서 내방역과 서초 그리고 방배 주변에 수요와 관심이 늘어가고 있습니다. 강남의 시골로 치부 받던 이곳에는 방배서리풀이편한세상이 자리잡고 있는데요.

이곳은 방배역 초역세권이고 공원으로 둘러 쌓인 숲세권으로도 삶의 질이 높으며, 전통적인 명문인 서울고에 인접해 있고 강남 접근성인 높은 곳입니다. 여기에 내방역 방면으로 터널이 19년도에 완료되면, 자가차량의 혼잡성도 줄어들어 입지 장점이 더 부각되는데요. 이곳의 가치를 살펴보겠습니다.

● 터널로 인한 시세 반영 10% 이상

우선 2019년 2월 개통으로 진행되는 터널공사가 일부 시세에 반영되어 있습니다. 실제 2년전 대비 30평대의 가격이 약 2억 이상 올랐는데요. 기존 11억대에서 13억대로 올라섰습니다. 하지만, 이 시기에 재건축 지역을 중심으로 10%가까이 상승하였습니다.

심지어 마포쪽에서도 30평대 호가가 1억씩은 상승했기 때문에 엄청 큰 폭은 아닙니다. 다만, 근처의 다른 지역대비 절대금액 기준으로는 높은 편에 속합니다. 이곳은 공원에 붙어있고 학군은 보통이며, 강남 접근성이 개선되었기 때문에 향후 가격도 기대해봄직 합니다. 금액자체가 10억단위로 서민층을 대상으로 하지 않고 투자자나 상위계층을 타겟으로 하기 때문에 DSR 도입에 따른 하락세 시작이 될지 안될지는 모르겠습니다. 

● 관심밖에서도 꾸준한 이유

방배서리풀이편한세상은 30~60평의 대형평형이 주를 이루는 곳입니다. 그래서 강남에서의 거리만큼 1~2인 가구가 대세인 현시대와 조금 거리가 있습니다. 그래서 방배 5구역과 6구역이 개발되면서 대장역할은 힘들 것으로 보이며, 실제 일부 20~30평을 제외한 곳은 호가는 높지만 실거래는 활발하지 못해서 환금성이 떨어질 수도 있습니다.

● 실가치와 부르는값의 갭이 크다

방배서리풀이편한세상은 시장에 공급되는 수량이 상당히 귀하고 적습니다. 그래서 실거주가 많아서 매물이 없거나 단지규모가 작은 곳을 고민할때는 주의가 필요한데요. 그 이유는 최종 실거래가 별로 없어서 주인의 호가가 실제가치와 갭이 클 수 있기 때문입니다. 그리고 부동산도 이런 부분에 합리적인 기준을 제시할 이유가 없고 그렇게 하는 사람도 없습니다. 그래서 매수 의사가 있는 사람이 2명 이상만 되면 계속 릴레이로 가격을 올려버릴 수 있습니다.

이때는 과거 거래가를 근처의 유사단와 비교해서 보시면 좋습니다. 리더격의 단지와의 격차를 계산해보고 그에 준하는 비율을 선정해볼 수 있는 것이죠. 예를 들어, 방배서리풀이편한세상의 대조군은 신동아아파트가 있습니다. 준공년도가 80년대인 신동아의 경우에는 재건축 호재 요소가 있어서 이를 감안해서 비교해봐야 합니다. 

● 투자목적이라면?

사실 본인이 현재 13억대의 물건을 다룰 수 있다면, 이곳은 투자용으로는 좋아 보이지 않습니다. 이 가격이면 반포 및 부근의 재건축 이슈가 있는 곳이 수익률이 더 높을 수 있습니다. 특히, 구옥의 대형평형 중에는 1+1의 조건도 있을 수 있습니다. 평당 단가 기준으로 보면 쪼개는 것이 금전적 가치가 더 높아 보입니다. 

여기는 현재 2010년 준공으로 10년 미만이지만, 근처 지역이 완공되어가는 시점인 2020년대중후반이 되면, 구옥으로 분류가 될 수도 있습니다. 또한 반포지구의 개발이 끝나고, 서울 대장 지역이 다시 여의도나 다른곳으로 옮겨가게 되면, 또 다시 수요가 줄어서 가치 상승폭이 낮을 수 도 있기 때문입니다. 

또한 입지 요건적으로 봤을때 학원가도 거의 없고, 학군은 평균을 약간 상회하고 있습니다. 터널 공사 이후에는 또 어떤 좋은 소식이 생길지도 모르는 일이고요. 임광아파트나 70~80년대 단지들이 각광을 받을 수 있을지도 미지수 입니다. 그래서 이 아파트는 사람들의 관심에서 늘 멀리 떨어져 있어 보입니다. 

20평대의 구조는 조금 특이합니다. 실제 거주를 목적으로 하는 분 중에 20평대를 8억대에 고민하는 분들은 우선 직접 방구조를 살펴보시기 바랍니다. 다른 평면도와는 다르게 위아래가 길게 빠졌거든요. 아무래도 정각형태보다 조금 답답하거나 공간 활용이 비효율적일 수 있습니다. 감사합니다.