불법증축 벌금 종류 정리

주택을 구입 할 때는 여러가지 고려사항이 많으며, 체크리스트를 만들면 가지수가 100가지는 넘는데요. 다세대와 단독 그리고 연립과 같은 주택을 매입시에는 건축물관리대장 확인이 선행되어야 합니다.

불법증축 벌금은 종류에 따라 경미하고나 묵인 되는 경우도 있지만, 때에 따라 영구적으로 1년에 2회까지 납부하게 되어 큰 손실을 입을 수 있습니다. 상황이 이렇게 되면 내가 구입한 물건을 다시 현금화할 수 없는 경우까지 발생할 수 있기 때문에 실수하지 않도록 주요사항을 정리하였습니다.

◆ 주의할 물건종류: 다세대, 연립, 단독주택

아파트와 오피스텔과 같은 경우는 대형집합건물이고 개인이나 시공사가 불법적인 증축을 하는 경우가 거의 없습니다. 또한 외관적인 부분에서 크게 드러날 일이 없기 때문에 강제이행금에 대한 리스크도 낮은편입니다. 하지만, 위에서 언급한 3가지 종류는 주의할 필요가 있습니다. 법적인 제제가 별로 없던 시절에는 옥탑을 개조하거나 발코니를 확장하는 등의 일들이 많았기 때문인데요.

◆ 외관상 확인가능한 사례 정리

몇가지 사례를 살펴보겠습니다. 90년도에 지어진 빌라나 다세대 주택 중에 옥상이 지붕으로 덮여있는 건물들이 많습니다. 그때 보셔야 할 것은 최고층의 건물 외벽 색깔과 그 아래층들 외벽의 차이가 있는지 여부입니다. 준공 이후에 옥상을 집으로 개조한 곳들은 바깥에서 봐도 확연한 차이가 날 수 있습니다.

외관에서 차이가 나지 않을 때에는 2가지 위법가능성이 있습니다. 첫번째는 준공 전부터 이미 건축설계도면을 어기고 지어진 경우입니다. 바깥에서 발견하기 쉽지 않아서 발각되는 사례도 드물수 있습니다. 

두번째는 기존의 건물을 새롭게 리모델링하면서 불법증축 절금 대상이 된 경우인데요.

이 경우에는 해당 층에 올라갔을때 층고가 다른층보다 현격히 낮은 것을 알 수 있습니다. 이유는 옥상용도로 올린 벽 높이에 지붕만 높게 설치했기 때문인데요. 방안으로 들어가봐도 2m 정도의 수준으로 손을 뻗으면 천장에 닿을 듯한 높이인 것을 알 수 있습니다.

◆ 샤시를 통해 확인하는 법

다세대와 연립 단지에 들어서서 유심히 보면 유독히 샷시가 새거인 듯한 곳이 있습니다. 그리고 왠지 복도였을것 같은 곳을 막아놓아서 답답한 느낌이 드는데요. 이 또한 불법증축 벌금 대상입니다. 하지만 이런 위반건축물들이 동일한 처벌을 받는 것은 아닙니다.

◆ 이행강제금 종류 정리

위반건축물의 이행강제금은 위반한 면적과 집의 면적을 합산한 넓이에 따라 경미한 금액일수 있고, 때로는 원상복구를 할때까지 영구적으로 나오기도 합니다. 

해당 기준 1번째는 베란다나 발코니를 불법으로 확장한 경우인데요. 이때 면적이 65㎥ 이하일 경우에는 최대 5년의 기간 동안 연간 1회 또는 최대 2회까지 위반면적에 시가표준액과 가감산특례율을 적용한 금액이 부과 됩니다.

다만, 85㎥를 초과하는 경우에는 5년 이후에도 철거시까지 무한 부과가 된다는 점 알아두시기 바랍니다. 또한 면적이 일정기준 이하여도 옥탑을 주거지역으로 바꾸거나, 세대를 분리하거나 용도를 무단으로 변경한 경우에도 원복시 까지 영원히 불법증축 벌금이 나오게 됩니다.

◆ 문제는 철거비용 수준

부가 유효기간이 5년이하인 곳은 해당기간이 지나게 되면, '묵인'단계로 넘어가면서 더이상 부과가 되지 않습니다. 그러므로, 증축에 따른 부동산 가치상승분이 더 크다면 철거를 안하는 분들도 있습니다. 하지만, 철거를 하지 않으면 계속부과되는 케이스는 철거가 가능한지 여부와 비용규모가 어떻게 되는지 알고 구매를 해야 합니다.

예를 들어, 옥탑 전체를 지붕으로 덮어서 가구를 1개를 더 만든 경우에는 철거하려면, 지붕과 벽면을 제거하는 대공사를 진행해야 합니다. 이미 해당 다세대 주택에 살고 있는 가구가 있기 때문에 공사진행이 어려울수도 있고 비용도 만만치 않기 때문에 배보다 배꼽이 커질수도 있는데요. 사면초가인 것은 이런 집이 부담스럽다고 다시 되팔기가 어렵다는 것입니다. 

그래서 건축물 대장만을 보면 안되고 실제 현장에서 불법증축이 되어 있는지를 확인해야 합니다. 더 안좋은 것은 위반건축물이 아닌데 현황은 위반일 경우 입니다.