구로 주공1차 가치정리

구로지역은 서울에서도 가장 소외 받는 지역중의 하나입니다. 요즘은 전국과 수도권의 집값하락에도 불구하고 서울만 나홀로 가치상승을 이루고 있는데요.

구로 주공1차가 속한 지역은 서울임에도 불구하고 타지역의 상승분을 따라가고 있진 못한 상황입니다. 이런 관점에서 보면, 서울 장기 개발 계획을 숙지하여 저평가된 지역의 갭매우기와 장기호재를 감안하여 집을 구하는 것도 현명한 방법입니다. 물론, 전업관점에서는 환금성의 이슈로 제한적인 면이 잇지만, 실수요자 입장에서는 유효하다고 보입니다.

● 혐오시설 이전 계획

이 지역에 관심있는 분은 아마도 1호선 차량기지의 이동계획을 알고 계실것 같습니다. 간단히 정리해서, 구로에 있는 혐오시설을 광명으로 옮기는 건이며, 현재 추진은 확정되었지만 지자체간의 교통편익에 대한 이슈로 지연되고 있는데요. 국가자본으로 직접 시공되기 때문에 협상만 완료되면 신속하게 추진될 것으로 보입니다.

기지 이전은 그 자체만으로도 좋은 소식이지만, 더 긍정적인 것은 해당 부지의 개발  가능성입니다. 현재 서울에는 개발 가능한 부지가 거의 없습니다. 그리고 이렇게 대규모의 부지를 확보하게 되는 것은 구로 주변과 창동기지 쪽 2군데라고 보시면 될 것 같습니다. 

그래서, 이로 인해 가능 혜택을 받게 되는 곳이 바로 인접한 아파트 단지 중에서 구로 주공1차가 있습니다. 그 이유는 가장 인접해 있고, 세대수가 많으며 용적률이 153% 수준으로 낮기 때문에 재개발시 얻게될 부가가치가 가장 크기 때문입니다. 

● 1차와 2차의 같지만 다른 특징

구로 주공1차 아파트 인근에는 2차 단지가 있지만, 현대연예인촌 아파트와 분리되어 있어서 사실상 다른 물건이라고 보셔야 할 것 같습니다. 잠실처럼 단지가 붙어있거나 한 구역에 혼재 되어 있는 경우에는 시세차를 감안하여 통합 개발되는 사례도 있으나, 이건은 물리적으로 분리되어 있기 때문에 통합 개발은 어려워 보입니다. 실제로, 관련 커뮤니티에서도 1차 주민들이 2차주민들때문에 늦어진다 이런식의 이야기기도 돌고 있어서 독립적인 진행이 예측됩니다.

● 지적편집도상 공업지역의 의미

혐오시설이 다른곳으로 간다고 그 지역의 가치가 눈에 띄게 올라갈까요? 그렇지 않습니다. 없어진 공간이 향후 어떻게 활용될지가 중요합니다. 현재의 지적 편집도상으로 구로 주공1차 주변 부지는 공업지역입니다. 도시지역은 주거, 상업, 공업, 녹지 지역 4가지로 구분되는데요. 

그 중에서 공업과 상업이 혼용되어 있는 구로 및 가산 지역은 향후 개발가치가 높습니다. 주관적인 생각으로는 주거지역으로만 사용하게 되면 생산성이 떨어지기 때문에 주변의 위치한 지식산업센터의 역할을 수행하면서 상업과 주거가 혼용될 가능성이 높아보입니다. 또한 필지를 여러개로 쪼개서 개발하기 보다는 계호기적으로 통합적 개발이 예상되기 때문에 더 기대가 큰 것이 사실 입니다.

● 초 인접지역의 가치

그래서 구로주공은 10년 정도 뒤에 완공될 인접지역의 개발을 염두에 두고 구매 여부를 결정해야 합니다. 일자리가 늘어나게 되면, 초근접지역은 임대수요가 급격히 증가하게 됩니다. 그에 맞춰 해당 지역은 가족중심보다는 일자리에 근접성을 중요시하는 젊은세대나 소형 평형의 가치가 더 높아질 가능성이 높아 보입니다.

그래서 개발시 용적률이 상향된다면 초고층 주상복합에 대한 니즈가 생길 수도 있다고 봅니다. 무론 주상복합보다는 가족단위의 주거를 유지하는 것이 장기적인 가치상승에 유리할 수 있습니다. 주상복합은 초기 분단금이 적고 생활인프라가 밀착되어 있어 편리하지만, 아파트 단지가 주는 주거지역만의 고즈넉하고 편안한 느낌은 조금 덜할 수 있기 때문이죠.

이곳의 가치는 향후 서울 개발계획의 장기플랜의 실현여부에 의존도가 높습니다. 그리고 기대보다 속도가 늦어질 수도 있습니다. 그러므로, 구로지역은 장기적 관점에서 여유자금을 활용하는 것이 바람직해 보입니다. 감사합니다.