광명12구역 가치분석

광명은 경기도에 위치하고 있지만, 구로지역보다 강남과 강북의 광화문 접근성이 뛰어나고, 일부 철산역 주변에는 학군이 뛰어나기 때문에 높은 가치를 보여주고 있습니다.

광명12구역은 재개발이 들어가는 1~16구역 중 현재 진행단계가 가장 늦은 곳으로 타 구역에 비해 현재는 관심이 많이 집중되지 않았습니다. 하지만, 16구역이나 타구역 선례를 활용하여 좀더 합리적인 가격산정과 대기기간을 파악할 수 있다는 강점이 있습니다. 그리고 유일하게 철산역세권을 낀 지역이기 때문에 사거리역 주변과는 다른 요소들을 고려해야 하는데요. 이 부분을 집중적으로 설명드리겠습니다.

● 철산역세권이라는 차별점이 주는 효과

광명12구역이 다른 지역과 차별화된 점은 철산역을 도보로 이용할 수 있는 근접성입니다. 가까운곳은 직선거리상 150m정도이고, 먼곳은 400~600m정도로 볼 수 있으며, 빠른곳은 5분 늦은곳은 10분정도 소요됩니다. 이것이 왜 중요할까요?

이 점이 중요한 이유는 부동산 가치가 다른 광명뉴타운 지역과는 다르게 움직일 가능성이 높다는 점입니다. 예를들어, 향후 진행될 철산역 주공아파트 재건축단지나 남쪽에 위치한 좋은 학군을 끼고 있는 두산위브나 하늘채와 연동될 가능성이 있습니다.

● 구로차량기지 이전과의 끈끈한 관계성

오늘 포스팅의 핵심은 구로차량기지 이전에 따른 광명12구역의 재평가와 가치상승 부분입니다. 현재 광명뉴타운 카페나 커뮤니티에서는 타구역의 감정평가결과에 대한 반대나 걱정들이 중심을 차지하고 있습니다. 12R도 이부분에서 자유로울 수 없겠지만, 좀더 멀리봐야할 부분이 향후 환승역으로 바뀔 철산역에 대한 부분입니다. 

구로차량기지는 현재 노온사동으로 이전한다는 결과가 나와있습니다. 하지만, 여기서 불협화음이 나오고 있는 부분은 신설되는 지하철역 갯수 인데요. 시에서는 혐오시설을 받는 대신에 노온사동에서 구역까지 이어지는 지하철 노선에 5개 정거장을 신설하길 우너하고 있지만, 국도교통부에서는 3개역으로 주장하고 있습니다.

하짐나 확실한 것은 3개 정거장 중에 첫번째 환승지점이 철산역이라는 점입니다. 즉, 강북 시청이나 종각으로 통근하는 인력은 구로역을 거쳐 위로 올라가게 되고, 강남으로 접근하려는 사람들은 철산역을 통해 고속터미널 등으로 이동하게 되는것이죠. 강남으로 이동하는 사람들이 환승한다는 것만으로도 미래에 있을 호재가 하나 더 기다리고 있는것입니다.

그래서 광명사거리를 기점으로 한 11구역 및 기타 지역과 광명12구역은 위의 2가지 측면에서 큰 차이점이 있습니다. 당장 사업시행인가와 처분관리 이주 그리고 완공까지는 최소 5년 정도가 소요될 것으로보입니다. 그리고 가치상승도 완공 이후에 즉각적으로 반영되는 것은 아닐 가능성이 높습니다. 하지만, 10년이라는 시간을 두고 봤을 때는 위와 같은 차별점이 있다는 것은 염두에 두시기 바랍니다. 

그러므로, 주의할것은 위의 관점을 내세우며 프리미엄을 높게 매겨서 매도하려는 측에 너무 큰 기대를 하지 말라는 것입니다. 10년이라는 시간은 길다면 길고 짧다면 짧지만, 수익실현을 위해 기다리기에는 정말 긴 시간입니다. 거의 토지투자와 맞먹을 정도의 시간이라고도 볼 수 있기 때문에 자산의 포트폴리오를 파악하려 부담이 없는 분들만 진행하는 것이 바람직해 보입니다.

다만, 여기서 주의할것은 1호선의 연장인지, 아니면 경전철의 신설인지 여부입니다. 전자의 경우에는 큰 호재로 작용하겠지만, 후자의 경우에는 그저 약간의 나쁘지 않은 소식 정도로 여길 수 있겠습니다. 

다음으로는 감정평가에 대한 이야기를 해보겠습니다. 16구역에서 말도 많고 탈도 많았던 것이 실제거래가격과 권리 및 보상의 차이입니다. 거의 50% 수준으로 떨어졌기 때문에 큰 분열이 있기도 했는데요. 

이런 부분은 충분히 감안하시고 12구역에 접근하는 것이 안전하다고 볼 수 있습니다. 보통 감정평가액을 계산할 때는 공동주택공시가에 1.2배에서 1.3배 정도가 평균적인 수치입니다. 하지만, 일부 주위에서 1.5배 1.8배를 운운하면서 비현실적인 기대감만 높이면서 오히려 사업진행을 늦춰서 손해를 보는 경우가 많습니다.

기대감이 나쁜것은 아니지만, 기존에 서울과 경기도에서 진행한 비율을 잘 파악해 보시면, 결정하는데 큰 도움이 될 것 입니다. 전례를 무시하긴 힘들며, 이미 선례가 나온 만큼 그 유사치를 벗어나기는 어려워 보입니다. 이럴때 가장 중요한 것은 빠른 판단과 결정입니다. 감사합니다.