지목변경 비용 항목 정리

구매한 땅의 형질을 변경하려면 주의할 점들이 많습니다. 우선, 해당 자치계획에 따라 용도 조정이 가능한 곳인지 여부를 체크 해야하는데요. 

왜냐하면, 녹지지역과 계획관리구역 등의 종류에 따라 10% 내외의 일부 영역은 전환이 불가한 곳일 수도 있습니다. 그렇게 되면 어렵게 구입한 토지를 강제로 장기가치투자를 하게 되는 것이죠. 지목변경 비용은 단계별로 지급해야 하는데요. 가장 많이 들어가는 구간이 어디인지, 세부절차는 어떻게 되는 함께 설명드리겠습니다.

● 전환 단계별 비용

지목변경 비용을 산정하기 위해서는 변경 절차별 지출금액을 확인해야 합니다. 여기서 우선 설계사무소에게 대행을 주고 진행할 것인지 여부에 따라 비용이 약 300만원 내외 차이가 발생하게 됩니다. 본인이 판단하기에 시간이 없고 절차가 어렵다고 생각이 든다면 전용할 곳에 건물을 설계할 사무소에게 일괄 대행을 맡길 수 있습니다.

다만, 이 경우에는 부르는게 값이지만, 통상 200만원에서 300만워 정도의 추가금을 내야할 수 있습니다. 다만 정해진 정찰가가 없기 때문에 협상을 통해 적정가격을 결정해야 한다는 번거로움이 있습니다. 2번째 지출은 농지전용부담금입니다. 이것은 기존의 목적인 논과 밭의 생산을 중단하고 다른 목적으로 사용하기 위해 국가에 지불하는 명목인데요. 

땅이라는 것이 결국 용도별로 지정된 생산성이 있습니다. 기존에 논과 밭이었다면 농작물을 공급하기 위한 목적의 땅인데, 여기에 주택을 짓거나 공장을 지어서 생산성이 떨어질 수도 있겠죠? 그 리스크에 대한 값이라고 저는 생각합니다. 

● 부담금 산정 공식

지목변경 비용 중 농지부담금 계산공식은 내가 소유한 땅의 면적과 해당 땅의 공시지가를 곱하여 주고, 거기에 30%를 납부하는 것입니다. 예를들어, 내가 100평의 공시지가가 5만원이라면, 총 500만원의 30%인 150만원을 지출해야 하는것이지요.

● 면제가능 요건

만약 토지 소유자가 농지인 자격이 있다면, 위에서 발생한 보전부담금이 면제가 될 수 있습니다. 또한 개별공시지가는 지역마다 편차가 심하게 발생합니다. 비율로 산정이 되는 만큼 원가가 올라갈수록 내야하는 아까운 비용도 따라 증가하기 때문에 사전에 계산을 잘해보시기 바랍니다.

● 전체 절차 총정리

지목변경 비용을 지급하려면, 전체 5가지 절차를 숙지하고 있어야 합니다. 

첫번째는 농지나 산지의 용도를 바꾸는 전용허가를 득해야 합니다. 이 땅의 사용목적을 바꿔도 되는지 안되는지를 결정해야 다음단계로 넘어 갈 수 있습니다.

두번째는 형질 변경을 위한 토목공사를 실시하는 것입니다. 여기에서 비용이 천차만별입니다. 토목공사를 통해 경사와 지대를 평탄화하고 건축할 수 있는 여건으로 만드려면, 수천만원이 들어 가게 됩니다. 예를 들어 보겠습니다. 전체 구성은 4가지로 요약할 수 있습니다.

1번 인허가비이며, 약 200~600만원 정도가 소요됩니다.

2번 토목공사비는 투입되는 흙과 굴삭기 사용요금 그리고 석축비용이 대표적인데요. 흙은 평단 5만원 정도로 잡고, 굴삭기는 약 100~150만원 정도입니다. 30평을 기준으로 보면 기타 잡비 포함해서 700~900만 정도가 들어 갈 수 있습니다.

3번은 정화조, 지하수, 전기인입과 같은 생활에 필요한 자원 확보비입니다. 여기에 천만원 정도가 들어갈 수 있고요. 

마지막은 위에서 설명드린 형질변경에 따른 부담금입니다. 그래서 임야나 논밭은 저렴하게 구입하여 대지로 전환하고 매도하는 것은 참으로 큰 비용과 시간이 소요됩니다. 들어가는 총비용의 이자를 가산하고, 완공 시점을 예측해서 합산한뒤, 판매가격이 상회할 수 있을지 전문가와 경험자들을 통해 열심히 계산해야 합니다. 감사합니다.