신당래미안하이베르 가치 정리

과거 서울의 대표적인 달동네로 옥수와 금호 동이 있습니다. 그때만 해도 이렇게 발전할 줄은 아무도 몰랐었죠. 마치 80년대후반에서 90년대 초반에 잠실처럼 아무 곳이나 잡았어도 인생이 조금 편했을 텐데요.

신당래미안하이베르는 신금호역 위쪽에 위치한 준공된지 5년이 갓 넘은 대규모 단지입니다. 특이점은 4개의 지하철역의 정중앙에 위치하고 있다는 것입니다. 그렇다고 해서 4개 역세권은 아니고 신당역 3번출구가 가장 가까운 곳에 자리잡고 있습니다. 물론 건강한 분들은 걸어 다닐만 하겠지만, 매일 지친 몸을 이끌고 다니기에는 그리 녹록하지 않은 애매한 거리입니다. 오늘은 이곳의 값어치를 한번 알아보려고 합니다.

● 나름 평탄화된 경사

이곳은 사실 경사도가 높은 지역이었습니다. 하지만 재개발이 된 이후에는 단지 주변과 내부의 평탄화가 되어 도보로 이동하기에 수월합니다. 하지만 90년도에 건설된 곳들은 아직도 경사가 심하여 젊은 사람도 비탈을 감당하기 힘들다는 점 참고하여 주십시요. 그리고 도보 편의성은 이 지역 주변의 다른 신당동이나 옥수 금호동의 시세를 결정하는 주요 요소이기도 합니다.

● 도보 편의성에 따라 가격차가 1억이 넘는다.

신당래미안하이베르 주변 단지의 재밌는 점은 경사도에 따라 가격차이가 크게 벌어진다는 점입니다. 이 부분은 실제로 경험해본 분들은 아는데요. 남산타운이나 금호두산 및 극동 아파트의 경우에는 입구에서 멀어질수록 운동량이 엄청 늘게 됩니다. 저도 처음에는 이렇게 생각했었습니다. "하루 만보도 못 걷는데 건강에도 좋겠네"

하지만, 자기가 선택해서 운동하는거랑 어쩔 수 없이 강제로 운동하는 것은 차이가 크더군요. 특히, 비 오거나 눈 오거나 몸이 지쳐있을 때는 정말 신물 날 정도로 다니기가 싫습니다. 자가 차량으로 이동하는 분들은 관계없지만요. 대부분의 직장인들은 서울에서 출퇴근할때 차보다는 지하철을 많이 이용하기 떄문에 가격에도 영향을 주는 것입니다. 유모차를 끌고 다니는 분들은 특히 예민한 부분입니다. 

● 방구조는 112과 107B가 인기있다.

신당래미안하이베르의 평형 중에서는 30평대의 112㎡과 107B㎡이 가장 구조가 좋습니다. 다른 곳은 방이 한쪽에 몰려있거나 해서 약간 동선의 

불편함이 있을 수 있습니다. 물론, 가치에는 큰 지장이 없습니다. 

조망의 경우에는 큰 메리트가 없습니다. 뒷편은 아직 다가구주택이 즐비해있고, 앞쪽에는 아파트들이 빼곡하게 위치하고 있기 때문에 시원한 뷰는 없습니다.

● 학군은 나쁘지 않다.

근처에는 초등학교뿐만 아니라 성동고와 금호고등학교가 위치하고 있습니다. 특히 금호고등학교는 올해 그러니까 2017년에 개교한 새학교이고, 주변 주거지역의 가치가 높아지고 있는 상태여서, 교육열에 따라 좋은 학군으로 변화해갈 수 있는 가능성이 있습니다. 반면, 옥수 파크힐즈나 남산타운에는 과거 동호 공고였던 방송고등학교가 위치하고 있습니다. 

● 현재 설왕설래로 인해 가격이 높다?

규제는 날이 갈수록 강화되고 있음에도 불구하고, 금호와 옥수 주변의 부동산은 멈추지 않고 올라가고 있습니다. 강남쪽 거래가 사실상 일부 프리징되면서 그간 벌어진 키높이를 맞추는 과정으로 보이며, 개발여지가 아직 많이 남아 있다는 점도 한 몫 하는 것 같습니다. 그래서 신당래미안하이베르 또한 희망가를 충족하는 수요가 나타나면 물건을 빼고 높은 가격으로 제시하는 움직임이 있어 보입니다.

● 그러면 어떻게 하면되나?

이러한 가격 급변기에는 사실 관망이 가장 좋은 해결책입니다. 왜냐하면, 올라가는 집값에 따라가다보면 그만큼 후회도 클 수 있기 때문입니다. 실제로 동일 면적의 물건이 2달 차이로 10%이상 높게 거래된 경우도 있습니다. 여기서 말하려는 것은 꼭지점에 사지 마라는 것이 아니라, 내가 시세상승의 주인공이 될 필요는 없다는 것입니다.

예를 들어, 1달전에 6억 후반에 거래되는 물건이 있다고 칩시다. 그러면 유사물건의 집주인은 1~2천을 올린 7억에 희망가를 제시하게 되었습니다. 그리고 수요자 2~3 그룹이 나타났습니다. 그러면, 이런 생각을 하게 됩니다. "아 이정도는 싼거구나" 그리고 1주일 정도 고민하다가 7.5억에 다시 내놓게 됩니다. 그러면, 옆동의 다른 매도자는 "7.5정도에 거래되는구나?" 하면서 7.7에 내놓게 됩니다. 그러면, 이정보를 얻게 된 수요자들은 요즘 시세가 이렇게 바뀌었구나 하면서 2가지 부류가 등장합니다.

첫번쨰는 따라가는 사람, 두번째는 다른 지역을 살펴보는 사람입니다. 이 중에 첫번째 부류 중에서 결국 7.9억에 구매한 사람이 생기게 됩니다. 그러면, 그 다음부터는 모든 집주인들이 8억에 물건을 팔려고 하겠죠. 이러면서 2~3달 전에 6억후반이었던 것이 8억으로 둔갑하게 됩니다. 이때는 그 동안 가치에 영향을 준 엄청난 일이 있었는지 돌아봐야 합니다. 

만약에 시세가 8억으로 안정화 되었다면, 그때 7.9~8억에 사도 늦지 않습니다. 그러므로 지금 자신이 당해년도 최고가를 갱신하는 주인공이 될 필요는 없습니다. 감사합니다.