신당동 남산타운아파트 동별 분석

신당동에 위치한 남산타운아파트는 5천세대가 넘는 대단지이며, 구릉지를 어느 정도 평탄화를 시도하여 집을 지었기 때문에 동 별로 생활편의성과 대중교통과의 접근성 차이가 큰 편에 속합니다.

그리고 매봉산 뒷편 그리고 남산 옆쪽에 자리잡은 만큼 조망 격차도 큰데요. 이런 차이점들이 단지 내 위치에 따라 집의 가치를 좌우하고 있습니다. 그래서 살려는 목적이 그냥 실거주인지 투자가치를 높이려고 하는 것인지에 따라 선택의 길이 다릅니다. 이 부분을 자세히 알려 드리겠습니다.

● 로얄동은 4개로 압축된다.

신당동 남산타운아파트 42개 동 중에서 로얄동은 3동, 4동, 5동 그리고 8동을 꼽을 수 있습니다. 물론 개인마다 차이가 있을 수 있지만, 과거 실거래가를 기준으로 보았을때 가장 선호도가 높은 곳이라고 할 수 있습니다. 그 이유로는 2가지 요소가 작용됩니다. 첫번째는 버티고객역 인접성이고, 두번째는 조망권입니다. 이 2가지가 모두 적용되거나, 어느 한쪽이 탁월하기 때문에 가치가 높은 것이죠.

● 남산 조망과 교통 편의성 3곳

3,4,5동은 출입구를 기준으로 우측에 위치하고 있습니다. 상가 엘리베이터를 이용하면 1번만 고개를 넘어가면 바로 입구에 도달할 수 있습니다. 실제로 걸어서 갔을때 3~4분이면 역 에스컬레이터까지 이동이 가능합니다. 노약자나 쉬엄쉬엄 가게 되면 시간이 더 걸리긴 합니다. 다만, 상가가 굉장히 구식으로 구성되어 있어서 출입시에 그렇게 기분이 유쾌하지만은 않습니다.

3동은 20평대, 4동은 30평대, 5동은 40평대이며, 3개동 모두 8층~11층 정도로 올라가면 이태원 방면이 펼쳐져 있고, 베란다 앞에서 서서 우측을 보면 남산타워를 가까이서 볼 수 있습니다. 물론 쇼파에 앉아서 경치가 다 보이지 않습니다. 그럼에도 불구하고, 역과의 거리 그리고 전망으로 인해 가장 선호되는 곳이며, 동일면적기준으로 최소 5천에서 최대 2억이 넘는 가격 차이가 존재합니다. 물론, 그만한 보상이 되는 곳입니다. 또한 임대단지와 가장 먼 곳에 위치하고 있어서 주민간 갈등이나 분쟁도 없습니다.

● 반얀트리와 햐얏트급 조망 1곳

신당동 남산타운아파트 중에서 하얏트와 반얀트리급의 경치를 자랑하는 곳은 8동입니다. 이건물 중에서도 층수가 최소 13층 이상은 되야 여유있게 뷰를 감상할 수 있습니다. 13층 이상부터는 앞에 있는 쌈지공원과 매봉산 산등성이 보다 높습니다. 그래서 바로 앞에 산과 나무를 아래쪽에서 볼 수 있고, 잠실타워 그 뒤까지 보이는 내려다보는 한강뷰를 볼 수 있는데요.

강근처에서 보는 것보다 높은 곳에서 산자락과 함께 굽어보는 경관이 더 훌륭하다고 볼 수 있습니다. 비슷한 전망은 금호동 대우아파트 40평대 고층에서도 경험 할 수 있습니다. 하지만, 남산타운보다는 지대가 낮아서 강을 가까이서 보이지만 원거리 경관까지 함께 즐기기는 무리가 있습니다. 13층 미만부터는 이런 경관에 조금씩 걸리적거리는 장애물들이 생기기 시작합니다. 그래서 가격 격차도 10~20% 정도 차이가 발생합니다.

● 뒷뷰가 남산타운과 북안산 그리고 북한산까지 보인다.

8동은 역에서 가장 접근성이 떨어지는 곳에 자리하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 대장그룹에 속할 수 있는 이유는 어디서도 보기 힘든 산+강 전망뿐만 아니라 뒷베란다와 작은방 2개에서 볼 수 있는 남산타워와 북쪽 끝까지 펼쳐진 도시+북한산/북악산 뷰가 추가로 있기 때문입니다. 다만, 14~18층 정도가 되야 뒤에 있는 9~10동이 걸리지 않으면서 여유있게 관람이 가능하다는 점이 있습니다.

● 2등 그룹은 후문쪽 문화센터 주변이다.

타운아파트에서 2등 그룹은 후문에 위치한 문센 에 붙어있는 단지들입니다. 그 이유는 후문에 마을버스가 지나가고 있기 때문에 역까지 가는 이동이 편리하기 때문입니다. 또한 문센에 가까와서 아이를 맡기기도 편리하고요. 두번쨰로는 동호초등학교까지 등하교 거리가 가장 짧다는 장점도 있습니다. 

● 버티고개역 주변도 좋다

버티고개역 에 근접한 동들도 생활편의성이 높습니다. 물론, 북쪽으로 시티뷰가 보인다는 메리트가 있지만 뒷뷰이고, 앞뷰는 다른 단지에 막혀있기 때문에 아쉬운점도 있긴 합니다. 1상가에는 대부분 부동산들이 위치하고 있어서 쇼핑관련 장점은 없다고 볼 수 있습니다. 

● 어떤곳이 가장 가치있을까?: 리모델링은?

이곳은 입주가 시작된것은 2000~2002년도 부터이며, 현재 약 17년 정도 된 오래된 아파트에 들어갑니다. 그래서 향후 재개발이나 건물 리모델링을 생각해 볼 수 있는데요. 10년 미만으로 보유할 분들은 사실 고려대상이 아닙니다. 주변 옥수 극동아파트만 보더라도 적어도 30년이 초과해야 하기 때문이죠.

리모델링이 되면 단지내 평탄화 작업과 주차장 지하화 등이 이뤄지고, 단지내는 아마도 공원 산책로처럼 꾸며지지 않을까 예상해봅니다. 다만, 고도제한이라는 이슈로 수직중축에 제도적 제한이 생길 가능성도 있습니다. 아마 진행이 된다면, 이권이 부합되는 정권하에서 진행이 될 것 같네요. 

3동의 경우에는 복도식으로 수직중축시에 확장면적이 다른곳보다 상대적으로 넓을 것으로 예상됩니다. 또한 희소 조망권을 가진 소수의 동들도 가치가 더 높게 형성될 수도 있는데요. 임대아파트에 대한 형태전환이나 평수 확장 등의 이슈들도 넘어야할 산 중에 하나입니다. 감사합니다.