미아롯데캐슬 가치분석 정리

본인과 가족이 직접 거주할 곳을 구매할 때는 신경쓸 것이 한, 두가지가 아닙니다. 자녀가 있거나 아이계획이 있는 분들은 교육환경과 진학정보까지 점검을 해야 하는데요. 장기간 거주할 목적이라면 새 아파트를 고려하는 것도 좋습니다.

미아사거리역은 주거와 상권 그리고 북서울 꿈의 숲이 조성되어 있기 때문에 교통과 환경적인 측면에서 높은 점수를 줄 수 있는데요. 이 중에서 미아롯데캐슬 꿈의숲 아파트의 가치분석을 해보았습니다. 특히, 가격변동의 핵심이라고 할 수 있는 학군정보와 해당 지역의 대장 주거지역을 체크해보겠습니다.

● 세대수가 많지 않은 편이다.

이곳의 아쉬운 점은 대단지가 아니라는 점입니다. 아쉽다는 이유는 단지 규모가 결국에는 면적당 가치로 연결되기 때문인데요. 실거주 목적이시라면 오히려 너무 큰것보다는 615세대 정도가 적절할 수도 있습니다. 하지만, 세대수가 적으면 단지내에 초등학교가 없습니다. 가장 가까운 곳은 서울송중초등학교이며 거리상 200~300m정도 밖에 되지 않습니다.

● 영훈국제중학교에 대한 내용

교육여건과 환경은 집값으로 이어지는데요. 미아롯데캐슬 주변에는 영훈국제중학교가 있습니다. 그리고 같은 부지에 고등학교까지 위치해있는데요. 최근 서울시교육청에서는 특성화중학교의 운영성과 평가에 미달한 이학교의 국제중 지정을 취소할 수 있다고 합니다. 그리고 이곳은 1년 학비가 1500만원 수준에 이른다고 알려져 있어서, 부유층만을 위한 교육시설이란 비판도 받고 있습니다.

● 30평을 기준으로 약 5억 초반이다.

미아롯데캐슬 30평대의 가격은 약 5억원 초 중반에 형성되어 있습니다. 20평대는 4억 중 후반 정도 되구요. 이곳은 17년 2월에 준공되었고 현재 주변 시세를 높이는 대장역할을 하고 있습니다. 하지만, 최근에 길 건너편에 분양된 레미안길음센터피스로 인해 대장 역할을 빼앗기게 되었습니다.

그 이유는 새로 생기는 길음센터피스 단지규모가 2352세대로 월등히 높고 역과 마트 등의 편의시설과 조금 더 가깝기 때문입니다. 그리고 초중고등학교에 바로 옆에 붙어있어서 교육 환경이나 안정성에 있어서 우위에 있구요. 학교주변에는 재정비촉진지구가 있어서 향후 해당 구역의 업그레이드가 기대됩니다.

● 시세 조정 또는 상향의 기준

미아롯데캐슬의 시세의 방향은 바로 위의 센터피스와 재정비촉진구역의 힘에 달려있습니다. 동일한 면적을 비교해보면 30평대를 기준으로 6억 중후반인 것을 알 수 있습니다. 캐슬보다 약 1억가까이 차이가 나네요. 물론 10m제곱이 큰 것을 조금 감안해서 봐야합니다. 미아쪽은 강북권에 직장을 잡고 있는 분들에게 최적의 지역 중에 하나입니다. 그리고 뉴타운급의 지구가 형성되면서 프리미엄은 높아질 가능성도 있어 보입니다.

● 숲세권이라는 장점(111동과 110동)

이곳의 장점은 북서울꿈의 숲 진입길목에 위치하고 있다는 점입니다. 길건너편 지역에 비해 이점은 좋은 장점이지요. 최근에 재정비가 되었기 때문에 가족단위로 힐링하기 좋은 조경이구요. 해당 공원에 인접한 단지는 111동과 110동이니다. 그리고 105동과 104동도 숲에 붙어있는데요.

남향쪽으로 거실베란다를 놓아야하기 때문에 숲조망은 방과 부엌 쪽에서 더 잘 보이는 구조입니다. 그리고 110동의 경우는 진입도로와 1블록 떨어져있어서 11동보다는 좀더 조용하게 지낼 수 있다는 프리미엄도 있어보입니다.

● 미래가치의 핵심인 교육열

철산쪽만 보더라도 교육수준과 진학률이 부동산에 미치는 영향은 실로 크다고 볼 수 있습니다. 진학률을 보때 가장 많이 사용하는 방법이 바로 서울대를 몇 명이나 배출했냐 인데요. 사실 이 방법 보다는 학생수 대비 명문대 합격률을 보는 것이 더 정확하긴 합니다. 언론에 공개된 내용을 기준으로 보면 영훈고는 2017년도에 서울대에 수시 3명의 합격자가 있다고 합니다.

미아 지역의 수시실적이 정시보다 중요한 이유는 개인의 우수성보다 학교의 시스템의 수준과 결과물을 볼 수 있기 때문입니다. 정시의 경우는 우수한 개인들이 만들어낸 결과이지만, 수시는 학교시스템의 도움이 일정부분 작용하기 때문이지요. 미아사거리 아파트 단지에 있는 영훈고와 동일한 수준을 가진 곳은 강원외고, 배명고, 부일외고 등이 있습니다.

이상으로 글을 마칩니다.