아파트 매매시 세금 계산방법

금년도 취득세는 큰 변동이 없습니다. 다만, 기획재정부에서 세법개정안이 통과됨에 따라 장기보유 및 소규모주택임대에 따른 조건들이 변동되는데요.

이외에도 6억 이상 되는 아파트나 부동산의 공시가격이 점차적으로 상승하여 매매 및 보유에 따른 세금 부담이 가중될 예정이어서 아파트 매매시 세금과 보유시의 조건을 계산해 봐야합니다. 특히, 고가주택과 다주택을 보유한 세대는 관련 세금을 점검해 봐야하며, 관련 정보를 하나씩 알아보겠습니다.

▶ 달라지는 주요내용 정리

아파트 매매시 세금 계산을 위해서는 양도소득세 최고세율이 인상분을 반영해야합니다. 변경된 요약내용은 1억 5천만원을 초과할 때 세율이 기존 5억을 기준으로 40%까지 2% 사향 조정이 되었습니다.

자산이 많은 분들은 거래시에 이점을 꼭 고려하셔서 이전이나 양도 등의 추진 일정을 조정해야 합니다. 적용되는 시점은 2017년도 1월1일부터입니다. 두번째로 거래 전 알아야 할 사항은 전세보증금 간주 임대료 인데요.

2주택이상을 가진 분들은 대부분은 본인 거주 용도 외의 주택은 전세를 주게 되느데요. 이때 적용되는 소형주택의 면적이 하향 조정되어 60미터제곱 이하이고 시가 3억원 이하의 물건에만 적용됩니다. 기존에 85미터제곱 면적에 비해 많이 줄어든 수치이구요. 아울러 유예기간은 2018년 12월까지 입니다. 큰집은 해당사항이 없습니다.

▶ 핵심 정보 요약

세번째는 아파트 매매시 세금의 핵심인 배우자 등에 대한 양도소득세 이월과세 제도 보완 내용입니다. 원론적인 내용은 5년 이내 양도시 이월과세하는 항목 중에서 이월된 세금과 미적용된 세금을 비교하여, 낮으면 적용 배제를 하겠다는 것입니다.

이렇게만 말하면 이해하기가 조금 어렵습니다. 그리고 이 항목은 아파트 거래의 핵심 사항이기 때문에 조금 더 자세히 예를 들어 설명 드리겠습니다. 세금을 가장 줄이는 것은 부부간 등을 통한 증여를 통해 해당 물건의 과세가치를 낮추는 것이었습니다.

그래서 구매한 아파트나 빌라 등의 가치가 5년 이내에 급격히 오를 경우, 사후 매매시 세금을 줄이기 위해 배우자에게 양도합니다. 적용되는 가격은 고가의 시세가 아닌 본인이 취득한 저렴했던 원가를 기준으로 납세를 하거나 6억 이하의 경우 면세를 받게 되었습니다.

▶ 이월과세와 미적용 세액 중 높은것이 우선

결론은 이를 방지하기 위해 이월과세를 적용한 양도세액이 미적용 보다 적은 경우 배제되도록 하는 조항이 신설되었습니다. 이는 2017년 7월 1일 부터 적용됩니다. 하지만 그래도 살아날 방법은 있습니다. 아파트 매매시 세금을 고려하여 6억이 살짝 넘은 시점에 소유주를 증여하여 거래에 따른 세액을 줄이는 것인데요.

예를 들어, 5년 1일전에 3억에 구입한 건물이나 아파트가 6억 정도의 가치가 있을때, 소유권을 바꿔주는 것이죠. 그러면 부부간에는 6억까지 면제가 됩니다. 하지만, 증여받은 사람의 취득가는 3억이 아닌 현재 가치가 기준이 됩니다. 그리고 1세대 1주택 요건을 최대한 고려하여 8억일때 판매를 하게 되면 8억-3억=5억 규모를 절세할 수 있게 되는 것이죠.

▶ 이미 계산하는 방법

법률의 개정에 따라 과세 계산법이 바뀔 때에는 위택스를 통해 최신화된 기준으로 미리 결과값을 알아볼 수 있습니다. 순서는 취등록 원인 구분을 먼저 선택하고 그 다음 표준액을 입력하시고 취득일자를 넣으시면 계산이 자동으로 처리됩니다. 감사합니다.