서빙고 금호베스트빌 가치분석

서울 2030플랜은 장기 사업과제로 일정의 변동을 있겠지만, 정권과 관계없이 지속될 정책이자 사업입니다. 그래서 서울 지역의 가치를 볼 때는 반드시 참고해야 하는데요.

서빙고 금호베스트빌이 위치한 용산은 서울 2030플랜에 따르면 광역도심권으로 대형 상업 업무시설을 흡수하는 역할을 담당하고 있습니다. 그렇기 때문에 아파트의 현재 자산가치는 단지 현재기준의 값어치 이지만, 향후 개발이 완성단계에 도달할 때면 가격이 분명 눈에 띄게 높아질 가능성이 높아보입니다. 이를 위해 서울시에서 제공하는 보고서를 참조하여 설명드립니다.

□ 광역중심중 고밀도 고층의 상업지구

서빙고 금호베스트빌은 배산임수 지역으로 한양도성에서 수용하기 힘든 대형 상업시설을 수용하고 여의도 금융중심지와 연계한 고차적 업무를 담당하는 지역으로 개발될 예정입니다. 즉, 현재보다 더 많은 고층의 빌딩들이 들어서게 되며, 여기서 발생한 주거수요를 1차적으로 받게 되는 지역이기도 합니다.

초고밀도의 상권은 결국 지가 상승을 견인하게 됩니다. 단위 면적당 생산성이 높은 상업시설이 들어서게 되면, 주변 지가에도 영향을 줄 수 밖에 없습니다. 대표적인 것이 삼성역입니다. 이미 실제 지분1평당 가치가 1억으로 올라있는 곳이기도 하죠. 용산에 위치한 베스트빌 또한 영향권안에 있어 보입니다.

□ 용산공원 완공시까지 남은시간

서빙고 금호베스트빌의 강점 중에 하나는 용산공원 조망권입니다. 이곳은 용산공원의 남동쪽에 붙어있는 곳으로 후면 조망이 공원방향을 향해 있습니다. 최근 언론사를 통해 알려진 바로는 짓지도 않은 공원 조망값이 1억5천만원이 넘는다는 조사가 있었는데요. 

건너편인 반포지역의 한강조망과 접근성을 기준으로 2~3분거리와 15분거리는 가격차가 3억원~6억원까지 차이가 난다고 뉴스를 통해 알게 되었는데요. 만약, 용산공원이 완공되고 일부 고층의 한강과 반포대교가 보이는 동호수라면, 그 가치는 더욱 극대화 될 수 있을 것으로 보입니다. 진정한 강뷰는 남쪽이 아니라 북쪽이라고 하죠?

□ 학군 정보 

서빙고 금호베스트빌의 학군은 무난한편입니다. 그리고 초등학교와 중학교가 도보로 3분거리이기 때문에 상당히 안정적이고요. 다만, 제일가까운 한강중학교(상위25%)보다는 용강중학교(상위5%)가 진학률 조사결과 훨씬 경쟁력이 있는것으로 조사되었습니다. 

가까운 고등학교는 공립인 용산고등학교입니다. 거리상으로 약 3km 내외이며, 버스로 통학시 큰 불편함이 없는 거리이기도 합니다. 만약, 학원을 대치동으로 보낸다면 셔틀하느라 조금 고생이 심할 수도 있겠습니다. 용산고는 진학률이 상위 15% 정도로 좋은 편에 속합니다. 이렇게 1위치에서 상위권에 있는 초중고를 보낼수 있는 곳은 흔치 않은 것 같습니다.

□ 재건축이 가능할까?

이곳은 2002년10월 보존된 건물로 아직 재건축을 논하기에는 이릅니다. 현재 건축물의 건폐율은 18%이고 용적률은 292%인데요. 현재 시점을 기준으로 리모델링은 가능한 상태이지만, 향후 가치상승에 따른 사업성을 기대하려면 15년은 더 기다렸다가 재건축옵션을 두는 것이 좋습니다. 조급하지 말고 기다릴 필요가 있는 것이죠.

그 이유는 상업지구라는 특성에 따라 지역 개발이 30년도까지 진행되야, 건물가치를 높이기 위한 방안들이 나올 수 있기 때문입니다. 성급하게 증축하느니, 국제상업지구가 완공 이후, 용적률을 상업지구처럼 끌어올려서 고층 주상복합으로 변경할 수도 있고요. 아파트의 강점을 살려서 토지가격이 높을때 재건축을 시도하는 것도 좋아보입니다.

이곳의 가구수는 300세대 미만으로 적어서 상대적으로 약간의 저평가가 있을 순 있지만, 광역도심권과 초고밀도 상업지구 형성 및 용산공원 완공 등의 호재가 있기 때문에 관심을 갖고 접근해보는 것도 좋겠습니다.