방배신삼호 가치 정리

상위계층의 부촌은 늘 고정적이지만, 아파트를 기준으로 보면 1위자리가 점점 바뀌어가고 있습니다. 전통적인 강자는 압구정동, 대치동, 삼성동이었고, 재건축으로 인해 구룡산과 대모산을 바라보는 개포동에 이목이 집중되었는데요.

현재는 한강과 동작 그리고 고속터미널역을 기반으로 한 반포가 1위자리를 차지하는 과정에 있습니다. 방배신삼호 아파트는 반포 주공아파트와 레미안 퍼스티지 길 건너편에 위치하고 있습니다. 과거 반포는 무색무취의 이미지였다면, 레미안으로 인해 새로운 부촌의 색을 입히고, 현재 아크로리버파크와 주공아파트의 변신을 기대하며 부촌의 이미지를 얻게 되었습니다. 그 건너편의 삼호 4차는 어떨지 하나씩 살펴보겠습니다.

● 반포 주공 1단지 vs 삼호 4차

방배신삼호의 가치는 주공 1단지와 비교해볼 수 있습니다. 하지만, 재건축 이 후 평당 단가는 주공이 높을 것으로 누구나 상상할 수 있습니다. 그 이유는 입지 차이인데요. 부동산에 있어서 가장 중요한 3가지가 모두 입지라는 말도 있습니다. 하지만, 평수 기준으로 재초환을 고려하여 생각하면 조금 다를 수 있는데요. 여기서 비교 할 것은 주공 20평대와 삼호 60평대입니다.

● 3년간 상승추이 비교

반포 주공 1단지 20평대의 경우에는 실제 대지지분이 약 16~22평 수준으로 알려져 있습니다. 등기를 보면 위치마다 조금씩 다를 수 있다고 하네요. 반면, 방배신삼호의 경우에는 62평이 약 32평 정도의 지분을 갖고 있습니다. 그만큼 삼호 4차가 평수대비 소유면적이 작은 것을 알 수 있으며, 이로 인해 평수가 3배 높음에도 불구하고 실제는 2배 미만의 가치를 확인할 수 있는 것이죠.

3년전에는 실제 거래가 기준으로 1단지가 약 11~12억원대에 형성되어 있었습니다. 그리고 현재 시점에서 는 약 17억 내외인데요. 상승 분이 약 40~48% 사이인 것을 알 수 있습니다. 반면 방배신삼호는 과거에 11억 내외, 그리고 현재 약 18~19억에 거래되고 있는데요. 상승률이 약 60내외로 시세차이 기준으로는 더 우위에 있다고 볼 수 있습니다. 비슷한 투자규모이기 때문에 이렇게 비교해서 생각할 수 있지요.

● 동작 vs 방배 vs 반포

그럼에도 불구하고 가치 차이가 벌어지는 것은 아무래도 동에 대한 선호도와 입지입니다. 인접한 동작 쪽의 물건들이 방배를 넘기 힘들듯이, 이곳도 반포를 넘기기는 어렵다과 보여집니다. 우선 단지규모와 강변과 9혼선2개를 끼고 있는 위치를 따라잡기 어렵고, 강남과의 미세한 접근력 차이도 한 몫하지요. 다만 여기서 주목할 것은 투자대비 가치 이슈 입니다.

마포에서 6억주고 구입한 것이 12억이 되는 것과 반포에서 20주고 구매한 것이 30억이 되는 것은 표면상으로 후자 우위로 보이지만, 수익률 관점에서는 전자가 우세하죠. 그리고 따져 볼 것이 실거주시 발생하는 효용성입니다. 타지역과 비교가 불가한 한남동의 한남 더 힐은 붙어있는 다른 단지와 엄청난 격차가 있습니다. 자그마치 수십억이나 차이가 나죠.

하지만, 대치동, 압구정도, 개포동 등과 같이 최고급 지역은 인접 지역에 위치한 것만으로도 대장건물 시세의 80%이상을 따라가는 경우가 많습니다. 예를 들어, 퍼스티지와 인접한 소규모 단지인 힐스테이트를 들 수가 있습니다. 30평을 기준으로 보면 퍼스티지가 19~20억이고, 힐스테이트가 18억 내외입니다. 이런 관점에서 주공과 삼호4차를 바라볼 수도 있습니다.

● 학군은 큰 차이가 없다.

2개 단지는 반포중과 세화중학교로 배정받을 수 있고 고등학교도 동일하다고 볼 수 있습니다. 강변 접근성과 교통을 살펴보면, 삼호의 위치가 상대적으로 떨어지는 것은 확실합니다. 9호선 역까지의 거리도 도보로 10분이상 차이가 발생하고요. 작아보이지만 시세에는 크게 반영될 수도 있습니다. 자가 차량을 이용하는 경우에는 별반 다를 것은 없습니다.

● 실거주 목적이라면?

실거주와 투자성을 함께 고민한다면, 4차의 손을 들어줄 수 있습니다. 현재 발생한 가격차이 대비 효용성이 높기 때문입니다. 우선 평수가 넓습니다. 60평대를 갖게 되면 추후 2개를 받을 확률도 높을 수 있고, 더 넓은 곳을 배정받을 수도 있어서 가족이 많을 경우 더 쾌적한 곳에서 거주할 수 있습니다. 그래서 이곳의 핵심은 길 건너편의 평당 가치의 몇 프로를 따라잡을 수 있는냐가 관건일 것 같습니다.

만약, 85% 수준만 따라간다면, 확실히 방배쪽이 가치가 있어보이는데요. 이부분은 향후 재건축의 퀄리티와 주거환경개선에 걸려있는 것 같습니다. 또한 동간의 격차를 최소화할 수 잇는 대중교통 접근성 개선 등이 필요할 것으로 판단됩니다.