부동산 복비 부가세 해결방법

서울의 집값이 전례 없이 치솟고 있는 요즘에 사람들이 공감하는 것은 아까운 복비입니다. 법에는 최대요율이 기재되어 있는데, 대부분 최대치를 적용하여 받고 있기 때문입니다.

부동산 복비 부가세는 일반사업자의 경우에는 10%가 추가됩니다. 예를 들어, 주택기준으로 2억에서 6억까지는 0.4%가 붙게 되며, 5억에 구입했을때 수수료를 금액으로 환산하면 무려 200만원입니다. 그리고 여기에 10%인 20만원이 추가되어 220만원을 업체에 지불해야 하는 것입니다. 과연, 이러한 금액을 모두 집행해야 하는지 여부와 현실적으로 절감할 수 있는 방법을 알아보겠습니다.

부가세는 누가 부담하는가?

부동산 복비 부가세는 법률적으로 용약이나 재화를 공급받는자로 부터 징수해야 한다고 부가가치세법 15조에 명시되어 있습니다. 여기서 공급받는 자는 다시 말해 소비자 또는 구매자를 말하는 것이죠. 그래서 집을 거래할 때 중개사는 서비스 공급자에 해당하고, 매수자는 공급받는자가 되는 것입니다.

결국, 부가세는 매수자 또는 매도자가 내야하는 것이 맞습니다. 매도자 또한 중개서비스를 받는 입장이어서 두말할 필요 없이 동일한 것이죠. 하지만 여기서 주목한 것은 3가지 입니다. 첫번째는 간이과세자일 경우 세율이 떨어진다는 점이고, 두번째는 수수료율 자체를 낮추는 것, 세번째는 시장환경에 따라 나의 포지션이 우위에 있을때를 활용하는 것입니다.

첫번째: 간이사업자 여부를 체크하자

부동산 복비 부가세를 줄이기 위해서는 나의 중개사가 일반과세자인지 간이인지 체크하는 것이 필요합니다. 2개의 구분은 연간 소득이 4800만원보다 높은지 낮은지를 기준으로 합니다. 이럴 경우 10%가 아닌 3%만 부담하면 되는데요.

보통 임대료가 비싼지역에 자리잡고 있는 사무소는 대부분 일반과세자 입니다. 하지만, 사무실 내에서도 개인 간이과세자로 활동하는 사람이 있다면, 10%의 간이사업자의 가산 요율인 30%을 곱해서 나오는 3%만 지불해도 됩니다. 최대 금액이 200만원을 내야 한다면, 20만원이 아닌 6만원만 추가로 지불하면 되는것이죠. 하지만, 대부분은 일반사업자에 해당되기 때문에 다른 방법을 고려할 필요가 있습니다.

두번째: 사전에 협상하자

부동산 복비 부가세를 낮추려면 세율자체에 집중하기 보다는 중개료를 적절하게 낮추는 것이 무엇보다 중요하다고 할 수 있습니다. 마치, 절세방법은 과세표준금액 또는 세율 2가지를 동시에 관리해야하는 것처럼 말이죠. 

금액을 조정하려면, 계약일 사전에 미리 협상을 해야 합니다. 그렇지 않을 경우 중개인은 통상적으로 상당히 어렵게 물건을 소개해서 계약이 성사된다고 분위기를 만들어서 계약날자에 보자고 이야기 합니다. 그리고, 당일날 계약서도장을 찍고 나서 이야기를 꺼내는데요. 이럴 경우 이미 계약내용에 비용이 포함되어 있고, 양도인과 양수인 모두 도장을 찍었기 때문에 되돌리기가 어렵습니다.

그리고, 10만원 이상은 모두 현금영수증을 발행해야 합니다. 최근에는 세무조사 강도가 강해져서 예전처럼 미신고하거나 금액을 낮추는 행위를 하지 않습니다. 그리고, 현금영수증과 대조하는 것은 계약서에 명시된 요율입니다. 그러므로, 되돌릴 수가 없는 것이죠. 그래서 양수인 입장에서도 원하는 금액을 제시해야하는데요. 적정한 날자는 계약전날이 될 것 같습니다.

이미 모든 것이 끝나서, 도장찍고 수익이 확정적으로 보일때 금액에 대한 이야기를 꺼내는 것이죠. 그러면, 업체에서도 계약불발이 싫어서라도 일부 조정이 가능할 수도 있습니다. 하지만, 인기있는 매물이거나 이미 대기자가 있는 경우에는 유효하지 않습니다. 또한 양수인 또한 어렵게 잡은 집이니 틀어지지 않게 하기 위해 적극적인 주장을 하기가 어렵습니다. 이런 부분을 보완하려면, 자신이 처해있는 포지션, 즉, 내가 양수인 또는 양도인 여부에 따라 우위에 있는 상황에서 거래를 시도하는 것이 좋은데요.

구매하는 사람 입장

주택을 사려는 입장에서는 해당 지역 또는 시장상황이 침체기나 횡보기일때가 적기 입니다. 물론, 0.4~0.9% 때문에 타이밍을 조정하는 것은 의미가 없습니다. 다만, 이런 시기에 거래를 시도하면 그만큼 협상력이 있음을 설명드리는 바입니다. 양도인은 위의 포지션과 정확히 반대라고 보시면 될 것 같습니다.