하왕십리 금호베스트빌 환경분석 정리

정부규제가 날이 갈수록 강화되면서, 사람들은 가치 훼손이 없거나 덜한 서울지역의 물건에 많은 관심을 보이고 있습니다.

그래서 전국적으로 전년대비 가치는 하락했지만, 서울만 나홀로 5%에 육박할 정도로 오른 상황입니다. 그리고 이는 결국 수요와 입지의 중요성을 더욱 부각시키고 있는데요. 하왕십리 금호베스트빌은 입지적인 측면에서 역세권은 아니지만, 교통의 요지에 위치하고 있기 때문에 어떤 물건인지 미리 공부해 둘 필요가 있어서 관련된 정보를 정리하였습니다.

* 최근 거래 추세 분석

하왕십리 금호베스트빌 27평의 최근 가치는 약 4.4억 내외이며, 전세가는 약 3.1억에서 3.4억으로 전세가율이 거의 75~77% 정도입니다. 투자금 규모로는 약 1억을 조금 더 주면 일단 구매를 해놓을 수 있습니다. 당장 입주를 안한다는 가정을 하고 말이죠.

* 평균 거래가격은 지속적인 상승세

하왕십리 금호베스트빌은 16년도를 기점으로 하여 지속적인 상승세에 있습니다. 아무래도 전반적으로 침체기를 벗어난 시점에 거의 1억이 넘는 상승이 있었는데요. 당시 2.7~8억 수준이었던것이 2년만에 4.4억수준까지 올라왔으니, 상승률로만 보면 거의 50%를 상회하였습니다.

* 그래서 사야하는가?

아무래도 원주민이나 이 물건에 관심이 있던 분들은 거래를 꺼려할 것 같습니다. 불과 1~2년전가격을 기억하게 되면 현재 가치를 인정할 수 없기 때문이죠. 그럼에도 불구하고, 이곳의 입지와 학군을 잘 살펴 보면 오히려 생각이 바뀔수도 있습니다. 첫번째로 입지는 2개 호선을 근방에 두고 있습니다.

첫번째는 상왕십리역입니다. 

이곳은 대중교통으로 접근하기 어렵습니다. 그래서 도보 이동이 가장 빠른데요. 최단거리 기준으로는 약 590m정도로 약 9~10분정도 소요됩니다. 2호선까지의 거리 10분이면, 역세권에 해당되는데요. 이 지역은 경사도를 잘 살펴봐야 합니다.

아래 화면은 하왕십리 금호베스트빌에서 2호선 왕십리역으로 이동하는 길목입니다. 보시다시피 내리막길입니다. 즉, 출근할때는 내리막을 통해 정해진 시간보다 좀더 수월하게 이동할 수 있는데요. 반대로, 퇴근할때는 도보로 이동하기 어렵습니다. 

 

그래서 퇴근시에는 5호선 행당역에서 하차하여 1번출구에서 버스를 타고 무학봉체육관에서 내려서 걸어오는 방법이 가장 수월하고 편리합니다.  이런 제약사항은 가격에 반영되어 있습니다. 단, 차량을 통해 이동하는 분들은 강북이나 강남으로 아주 빠른시간안에 접근할 수 있다는 장점이 있습니다. 

* 인접 신축아파트 가치 비교

하왕십리 금호베스트빌과 붙어있는 대표적 단지는 자이아파트입니다. 이곳은 입주를 시작하닞 1년도 되지 않은 신축인데요. 이곳의 20평대의 경우에는 7.8억에서  8.5억까지 분포되어 있습니다. 호가 기준인데요. 가격이 거의 2배 가까이 날 정도입니다. 아무래도 신축과 입지라는 2가지 프리미엄만으로 이정도의 가치상승이 가능하다는 것을 알 수 있습니다.

* 고등학교학군이 애매함

이곳의 단점은 고등학교학군입니다. 중학교까지는 무학중학교나 금호여중을 다닐수가 있는데요. 고등학교는 성동고와 금호고가 있습니다. 성동고의 경우에는 진학률이나 성적 평가에서 하위에 속하고, 금호고는 신규학교로 이제 학군의 가치를 만들어가려는 곳입니다. 그래서 중학교이후나 빠른 학부모는 초등학교 졸업후 이사를 가는 경우도 있습니다.

이외에는 경사적인 단점을 제외하고는 서울을 생활권으로 하는 직장인들에게는 위치적으로 훌륭한 곳같습니다. 다만, 더 큰 시세상승이 없는한 재건축도 어려워보인다는 단점이 있습니다. 감사합니다.