행당한신휴플러스 환경분석

작년부터 현재까지 서울시내에서 가치가 높아진 곳 중 하나는 성동구입니다. 핵심 지역은 옥수역과 금호역이지만, 광화문이나 강남접근성이 뛰어난 강변북로 주변의 단지 또한 시세가 많이 상승하였습니다.

행당한신휴플러스는 왕십리역과 행당역 그리고 경전철인 응봉역 3개 역의 정중앙에 위치하고 있습니다. 어떻게 보면 도보로 이동은 힘든 비역세권이지만, 통상적으로 10분내외로 접근가능하면 역세권으로 보는 것이 일반적인 관점입니다. 오늘은 몸값이 상승하는 성동구에서 약간 변두리로 보이는 한신아파트 구매시 고려사항을 정리하엿습니다.

입지요건 : 3개 역에 근접해있다.

행당한신휴플러스는 트리플 역세권은 아니지만, 단지 내에서 역까지 이동시간이 15분 내외 소요됩니다. 광화문이나 종로 쪽 접근시에는 행당역이 가장 가까우며, 삼성동쪽으로는 버스나 지하철이 가장 편리한데요. 인접보다는 '근접했다' 라는 표현이 더 적절한것 같습니다. 하지만, 어디든 40분 내외로 이동할 수 있다는 것은 분명 장점 중에 하나입니다.

평균이상의 학군 : 성동구

행당한신휴플러스는 성동구 학군에 해당됩니다. 초등학교는 집에서 가깝거나 단지 안에 있을 수록 좋은데요. 중학교는 명문대학교 진학의 가장 중요한 관문이면서 지역의 영향을 받기 때문에 실거주목적으로 주택을 매입시에 반드시 고려해야할 요건입니다.

가치를 높여주는 3곳 : 행당중, 광희중,무학중

부동산 시장에서 우수학생 비중이 높은 학교는 핵심요소중에 하나입니다. 우수학생비율이 높으면, 학군이 좋아지고 자금력 있는 40대가 지역으로 유입되면서 실제 거래되는 가격이 점차 상승할 수 있습니다. 물론, 입지적인 한계가 있는 곳들은 상승에 제한이 있지만, 응봉역은 입지적으로 우수한 축에 속하기 때문에 향후 발전가능성이 더 높아질 수 있습니다.

가장 우수한 학교는 광희중학교입니다. 기준은 진학율이 상위권 5% 이내에 해당됩니다. 즉, 졸업생들이 자립형사립학교나 과학고나 외고와 같은 특수목적 교육기관에 얼마나 갔는지를 기준으로 보는 것이죠. 중학교부터는 결국 공부하는 분위가 형성된 고등학교 보내기 위한 관문입니다. 그래서, 초등학교 이후에 보낼만한 좋은 학교가 없다면, 가격도 그대로 멈춰 버리는 경우가 많습니다.

* 용산과 한남 그리고 성수의 영향?

최근 규제 이후에도 나홀로 상승기를 타고 있던 강남은 재초환이라는 수단으로 잠시 숨 고르기를 할수밖에 없는 상황인데요. 해당한신휴플러스를 포함한 성동구의 집값이 오른 이유 중 하나는 바로 재건축이 어렵지만 입지적으로 뛰어나고 수직증축 등의 리모델링이 가능하다는 특징 때문일 수 있습니다.

또한 멀리 보자면, 동부이촌동과 한남 그리고 용산의 개발로 인해 이주가 필요한 수요층으로 인해 가치상승이 지속될 수도 있습니다. 물론 계획 자체가 2030년까지의 장기계획이기 때문에 단기적인 조정이 있을 수도 있겠습니다.   

왕십리를 넘어서는 신축들

행당한신휴플러스 인접에는 서울숲리버뷰자이가 곧 완공되어 입주를 시작할 예정입니다. 이곳은 왕십리에 비해 도로나 주거단지 규모는 작을수 있지만, 강변북로를 통한 교통 편의성 및 한강조망으로 인해 더 높은 시세를 보일 가능성이 높다고 언론을 통해 보도되고 있습니다.

응봉체육공원과 한강 인프라시설이 삶의 질을 높여 줄 수 있다. 하지만, 계획도시나 뉴타운이 아니기 때문에 우후죽순 빽빽하게 자리잡은 건물과 높은 용적률이 추후에는 발목을 잡을 수도 있다. 이 지역의 특징은 용적률이 높다는 것입니다. 즉, 재건축은 불가능하고 수직증축이 가능한데 고도제한 여부를 꼼꼼하게 따져봐야 합니다.

마지막, 원주민들이 생각하기에 과거 달동네였던 성동의 가격이 지나치게 올랐다는 생각도 할 수 있습니다. 하지만, 결국 가치를 결정하는 것은 실수요층과 투자자들의 몫이기 때문에 현재의 가격을 잘 점검하여 어느정도는 인정하는 것도 필요해 보입니다.