e편한세상 염창 분양가 비교하기

계절적요인과 정부 부동산 대책에 따라 동결되어있는 신규 시장현황을 분석합니다.

여기서는 염창동에 건립될 e편한세상의 분양가를 주변환경 및 비교매물과 비교하고 있습니다.

데이터에 기반하여 근접치를 예상하고 준비하고 지속적인 스터디를 하려고 합니다.

[목차 요약]

(1) 주변 시세 분석

(2) 가격 분석 및 예측

(3) 관련 언론정보 요약

합리적 분양가의 정의

일반 부동산 매매시장이 경직되어 있는 상태에서

높은 비용을 제시하지 않고 시세 대비 낮게 조정하는 것을 말합니다.

초반 매물의 100% 실입주를 유도하는 전략인데요.

결국 빠르게 물건을 털어내겠다는 의도입니다.

예를 들어

판교에서 이와 비슷한 사례가 있는데요.

평당 단가를 주변 대비 저렴하게 내놓아 입주를 완료하였는데 추후 시세가 올랐다고 합니다.

하지만 이는 2013년 정부정책에 따라 모든 시장이 성수기에 있을 때의 이야기입니다.

참고로,

e편한 세상 염창은 최근 언론을 통해 합리적인 가이드라인을 제시할 것으로 알려지고 있습니다.

2017년을 앞둔 지금 시점에서는 미입주를 막기 위한 방법으로 생각됩니다.

그 말은

하락 리스크를 늘 고려하여 매매를 진행하는 것이 좋다는 것입니다.

매물 정보 총정리

매물의 위치는 강서구 염창동 277-24번지 이며,

모델하우스는 12월 30일부터 오픈되어 관람하실 수 있습니다.

2개 지하철역 사이에 위치하고 있어서

지하철로 도보로 이동하는 시간이 조금 걸리지만

큰 대로변 바로 앞에 있기 때문에 불편함은 없어보입니다.

높은 층의 경우 양화쪽과 한강이 연결되는 곳이 조망권에 포함 될 것으로 생각됩니다.

총 6개 동으로 구성되어 있으며, 274세대를 일반에게 제공합니다.

최고 층은 20층입니다.

15층 이상부터는 조망권 프리미엄을 기대해볼 만 합니다.

대림산업이 주관이 되어 공사 및 운영을 합니다.

홈페이지가 개설되어 있어서 기분 좋은 이야기들은 그리로 가셔서 보시면 됩니다.

9호선을 가깝게 이용 할 수 있기 때문에

여의도 및 강남으로 이동하시는 분들에게는 나쁘지 않은 곳입니다.

또한 동네가 조용한 편이라,

영유아 가정에게도 인기가 있을 만한 곳인 것 같습니다.

일반인이 참여할 수 있는 매물이 많지 않아

경쟁률이 높을 것으로 예상되는데요.

주변 아파트 단지의 연간 변동 추이를 분석해서,

적정 분양가를 도출해보도록 하겠습니다.

주변가격 분석 및 예측

서울시의 1미터 제곱당 가치는 약 637만원 내외입니다.

여름 이후 부터는 서울지역의 물량이 줄어드는 판국이라,

지방과는 다르게 약세라고 하기에는 시기 상조 일 수도 있습니다.

다만,

공급과는 다르게 수요도 함께 하락할 수 있기 때문에 적정선은 좀 더 살펴봐야합니다.

비교 대상을 찾기 위해 향후 입주하게 될 e편한세상의 평면 타입을 보겠습니다.

59와 84로 크게 나눠집니다. 74㎡는 일부 특이 구조에 적용되는 곳 같습니다.

숨겨진 다락방이 있을지도 모르죠.

아무튼,

20평대는 방2개가 이상적인 공간구조이고,

30평대는 방3개가 가장 이상적인 배치인데요.

최근 발코니를 강조해서 내부공간이 상대적으로 비좁을 수 있습니다.

위의 2개를 기준으로 옆에 있는 아파트 단지와 동네 시세를 비교분석하겠습니다.

현재 주변 아파트단지의 거래 시세정보입니다.

59㎡유형의 경우는 

최저 3억 4천에서 최고 4억 3천까지 분포되어 있습니다.

84㎡의 범위는

4억 2초반에서 5억까지 형성되어 있습니다.

동네의 평균 매매가는 1미터제곱당 436만원 입니다

즉 30평을 갖고 싶다면 약 100m로 봤을 때 4억 3천6백만원이 현재 수준입니다.

이부분을 고려하면 통산적으로 10%의 신축 프리미엄을 고려한 4억 7~8천이 보통일 텐데요.

착한 가격을 지향하다는 언론의 이야기가 맞는지 판단해 볼 일 입니다.

이와 관련하여, 최근 주목되고 있는 지역을 분석한 글입니다.

방배아트자이 단지인데요.

여러곳에 신청할 분들은 관련글 정보를 함께 확인해 보시면 도움이 됩니다.

[관련글] - 방배아트자이 가격 정보

해당 구역의 전세가율은 80%입니다.

실수요 중심의 지역임을 알 수가 있습니다.

전세가 율이 높기 때문에 쉽게 떨어지지는 않을 것 같습니다.

아무래도 9호선과 한강이라는 환경과 교통요인이 핵심 역할을 하고 있습니다.

지난 1년간의 강서 지역의 시세변동 그래프입니다.

매매의 경우 지속적인 상승세를 유지하고 있습니다.

서울의 대부분의 동네와 유사한 패턴을 보여주고 있습니다.

아래는 신청 일정과 장소정보입니다.

이 글을 보시는 분들은 대부분 1순위에 해당하실 것 같습니다.

동일 구간에서도 가점을 잘 체크하셔서 좋은 결과가 있길 바랍니다.

저는 아직 준비 중이어서 넣어도 될지 모르겠습니다.

이상 포스팅을 마칩니다.