문래 두산위브 가치분석

문래동은 도림천 위 바로 북쪽에 위치하고 있으며 영등포 및 여의도 접근성이 우수한 지역입니다. 10~20분안에 이동이 가능하죠. 이중에서 80년대에 준공된 문래 두산위브는 재건축 또는 건물 리모델링이라는 가능성이 보이는 곳인데요.

문래동은 1층짜리 공장지대로 인해 재개발에 대한 관심이 많지만, 최근 서울형 리모델링 사업이 진행되면서, 용적률이 애매한 아파트 단지에 대한 기대감도 올라가고 있습니다. 문래 두산위브의 입지적인 가치는 바로 골목길건너에 붙어있는 미래도 아파트에서 찾아볼 수 있는데요. 입지적인 가치, 학군수준 그리고 재건축 또는 리모델링 사업성에 대해 상세히 짚어보도록 하겠습니다.

평단가와 용적률을 보면 재건축은 불가하다

문래 두산위브 아파트의 용적률은 232%이며, 현재 평당 시세는 27평대를 기준으로 약 1870만원 내외로 형성되어 있습니다. 즉, 사업성이 없습니다. 부지가 작을 경우에는 평당 단가가 4000만원을 상회해야 하고, 용적률을 300% 이상을 받아야 하는데, 현실적으로 어려워 보입니다.

건폐율 18%로 수평 및 수직 증축 가능성이 있다.

문래 두산위브의 건폐율은 18%입니다. 이 말은 전체 부지를 100이라고 봤을때, 건축물이 차지한 면적은 18정도이고 나머지 82는 주차장이나 여유공간이라는 말인데요. 만약, 현재 지상의 주차장부지를 잔디 등의 보행길로 바꾸고, 차를 모두 지하로 보낸다면, 앞뒤로 평면도를 넓힐 수 있습니다. 

수평증축이 뭐지?

평면도를 넓힌다는 것은 현재 건축법상 아파트 앞뒤로 증축하여 전용면적을 넓힌다는 것을 말합니다. 수직증축은 말그대로 위로 층수를 늘린다는 것인데요. 이렇게 앞뒤 상하로 높이는 이유는 사업성을 위한 작업입니다. 준공 후 평형이 27평에서 35평으로 넓어진다면, 그만큼 자산가치 증대 효과가 있을수 있습니다. 아울러, 수직증축으로 인해 늘어난 세대는 일반분양을 통해 사업비 충당으로 사용될 수 있습니다.

다만, 동굴형 평면도의 문제가 발생할 수 있다.

문래 두산위브는 복도식 아파트입니다. 복도식을 리모델링할때 주의사항은 평면도를 주의깊게 봐야 한다는 것입니다. 이미 평면도가 앞뒤로 긴 곳은 수평증축시 더 길어지게 되어, 공간활용 효율성이 떨어질수 있고, 햇빛이 들지 않는 면적이 늘어나는 문제를 일으킬수 있습니다. 토지든 상가든 아파트던, 정사각형이 직사각형 보다는 선호도가 높습니다. 이점 유의하셔야겠습니다.

꺽어진 101동과 103동 설계가 관건

문래 두산위브 101동과 103동은 ㄱ(기억)자로 꺽여져 있습니다. 이런경우 설계방향이 참 중요할텐데요. 설사 준공된다하더라도, 상호간의 사생활침해가 일어날수 있고, 이는 사람들의 선호도를 낮추기 때문에 시장성이 떨어질수 있습니다. 그러므로, 동을 고를때에는 102동과 같이 일자로 되어 있고, 1동에 세대수가 작은 곳이 유리할 수 있습니다.

학군은 의외로 뛰어나다

학군에서 가장 중요한 것은 2가지입니다. 첫번째는 초등학교가 가까운지 여부이며, 두번째는 중학교 진학 및 성적 평가가 전국기준으로 최상위권에 속하는지 여부인데요. 1번째 조건은  약 400m 거리에 영문초등학교가 자리잡고 있습니다. 골목길을 건너야 하는 부담감이 있지만, 양호한 수준입니다.

전국상위 5%~10%급 중학교 2개가 있음

문애 두산위브 아파트에서 가장 가까운 2개 중학교는 양화중과 문래중학교입니다. 양화중은 진학률기준으로 전국에서 5% 안에 드는 곳이며, 문래중은 10% 이내에 드는 곳으로 우수한 학군을 자랑하고 있습니다. 1년간 특목고 진행자수가 약 53명으로 전체의 31%를 차지하고 있습니다. 그만큼 학업관리가 잘되고 있는것으로 보입니다. 아울러 목동과 가깝기 때문에 학원가를 이용하기에도 접근성이 좋다는 장점이 있습니다.

옆단지 문래 모아미래도 시세를 참고하자

문래역 미래도 아파트는  2017년 11월에 준공된 신축으로 4개 동에 222세대의 소규모 단지입니다. 그럼에도 불구하고, 용적률을 299%를 적용받았고, 현재 30평대 시세는  7.8억에서 8.5억에 형성되어 있습니다. 두산위브가 5.2에 형성되어 있으니, 리모델링시 가치를 가늠해 볼 수 있을 것 같습니다.

문래동은 예술인의 거리가 조금씩 조성되면서 토지가격이 급격히 증가하였고, 단층 공장지대 재개발 기대감이 있기 때문에 좋은 물건이 있으면 금세 사라지는 것 같습니다. 참고하시어, 주변의 소규모 단지와 일반 공장부지를 함께 살펴보시기 바랍니다.