회기동 신현대아파트 미래가치분석

청량리역은 2030년도 플랜에 따르면 강원도 쪽에서 서울로 들어오는 첫번째 관문으로 동쪽으로 이동하는 사람들의 허브역할을 맡게 될 예정입니다. 

회기동 신현대아파트는  이런 청량리역과 회기역의 중간에 위치하고 있고, 중고등학교에 딱 붙어있으며, 도보 10분내에 초등학교가 위치하여 미래가치가 높은 곳에 자리잡고 있는데요. 80년대후반에 준공된 이곳이 재건축이나 향후 가치가 얼마나 상승할 수 있을지 알아보도록 하겠습니다.

재건축은 10년은 더 기다려야 한다.

현 정부가 들어서면서 다양한 규제가 시행되고 있습니다. 그 중 재건축단지에 찬물을 부은 것은 재건축 가능연한은 40년으로 확대 시행하는 것인데요. 이 단지는 1989년도 준공으로 현재 30년밖에 되지 않아서 앞으로 10년은 더 지나야 한다는 단점이 있습니다. 그러므로 실거주 관점에서는 현장 임장을 통해 살만한지를 반드시 살펴봐야 합니다.

용적률이 높아서 사업성이 긍정적이지만은 않다.

회기동 신현대아파트는 총8개 동에 세대수 736세대이며, 80년대 준공된 다른 아파트들과는 다르게 용적률이 225%입니다. 최근 재개발이 완료된 단지가 249% 수준이니, 이미 사업성이 상당히 떨어짐을 알 수 있습니다. 그만큼 주민들의 부담금이 높기 때문에 추진 자체가 어려워질수 있습니다.

평당 4000만원에 육박하지 않는한....

200%가 넘는 용적률의 아파트단지가 사업성이 있으려면 최소한 평당 가치가 4000만원을 상회해야 합니다. 그래서 대치동 은마아파트가 높은 용적률에도 불구하고 시장의 관심을 받는것이구요. 평당 가치가 높다는 것은 이미 입지적인 값어치를 시장에서 인정받는다는 것입니다. 

하지만 청량리신현대는 현재 기준으로 평당 1597만원 수준이며, 이는 20평대 호가기준으로 실거래가 기준으로 환산하면 더 낮을 것으로 추정됩니다.

그러므로, 재건축보다는 수평 및 수직증축 리모델링을 통해 신규분양 세대수를 늘리는 것이 어찌보면 더 좋은 해결방법이 될 수 있는데요. 건폐율 또한 낮은 편은 아니기 때문에 수평증축의 어려움이 있을 수 있습니다.

수평 및 수직 증축의 차이가 뭐지?

회기동 신현대아파트가 수익성있는 새아파트로 탈바꿈하기 위해서는 리모델링이 가장 현실적 대안인데요. 리모델링의 방법은 수직과 수평증측으로 나누어서 이해할 수 있습니다. 쉽게 말해 수평은 앞이나 옆으로 넓힌다는 것이고, 수직은 위로 높인다는 것입니다. 요즘에는 2개를 동시에 추진하여 사업성을 높이는 추세인데요.

수평으로 높일 경우 평면도의 변화

청량리신현대의 경우 수평증축은 평면도 기준으로 앞뒤를 넓히는 것입니다. 30평대 를 기준으로 보면 앞뒤 베란다 방향으로 넓어진다는 것인데요. 이 경우 동굴형 평면도가 나올 수 있기 때문에 넓히는 면적을 적절히 조율하게 됩니다.

동굴형 평면도라는 것은 정사각보다는 긴 직사각형에 가까운 평면도로 인해 햇빛이 일부만 들어오게 되어, 동굴처럼 빛이 없는 영역이 생긴다는 것에서 유래한 말인것 같습니다. 아무래도 집안내부를 잘 활용하려면 직사각보다는 정사각형이 더 유리하고 생활에도 편리한 동선을 제공해주는것은 사실인것 같습니다.

학군적인 가치는 높다.

회기동 신현대아파트는 지역적인 색안경을 끼고 보면 교육환경이 안좋게 볼 수 있지만, 실제로 들여다보면 반전이 있습니다. 우선 도보로 3분거리에 있는 청량중학교의 경우에는 가깝다는것 뿐만 아니라 전국기준 상위 5%에 속하는 명문학교 중의 하나입니다. 그리고 587m 거리에 있는 곳도 진학순위가 탑클래스에 속하며, 단지에서 배정받는 곳 대부분에 우수한 학생들이 포진하고 있습니다.

어차피 고등학교는 학생의 학구열과 성적에 따라 타지역으로 이동하면되는 문제이기 떄문에 중학교가 무엇보다 중요한데요. 이 지역은 교육적인 가치가 높기 때문에 지역내에서 학부모들의 관심을 받기에 충분하다고 보여집니다. 감사합니다.